2025年的北京楼市，一场静默的风暴正在酝酿。8 月 13 日，北京规自委下发《关于落实住房城乡建设部〈住宅项目规范〉加强与我市现行住宅项目规划管理衔接的有关意见》（下称《意见》），这份仅 531 字的文件，背后锚定的是住建部 2025 年 5 月 1 日起强制实施的《住宅项目规范》（GB55038—2025）—— 一场针对“高得房率”“偷面积”的调控收紧，已正式落地。

　　先搞懂：政策收紧，意味着高拓展空间，正在进入“倒计时”

　　此次《意见》与《住宅项目规范》的衔接，从根源上堵住了“以空间赠送博市场”的路径，核心管控要点直指购房者最关心的“空间拓展”：

1. 建筑限高“封死”竖向偷面积

　　此前北京平原多点地区（顺义、大兴等）允许“建筑控高局部上浮一档”，比如 45 米限高可上浮至 60 米，部分项目通过拉高层高变相“赠送空间”。但《意见》明确：建筑高度 45 米（含）以内的居住用地，因层高提高至 3 米（《规范》强制要求）导致超基准高度 1 米以内才合规 —— 意味着靠“拔高”偷面积的操作，已成历史。像通州朝棠揽阅、中铁建花语璟云这类曾实现限高上浮的项目，未来难再复制。

2. 两年窗口期划定“最后机会”

　　《意见》给出清晰时间线：2025 年 5 月 1 日前拿地的项目，需在 2027 年 5 月 1 日前取得建设工程规划许可证，否则须按新版《规范》重新设计；2025 年 5 月 1 日后拿地的项目，直接按新规执行。这意味着，当前市场上仍能实现高空间拓展的项目，窗口期仅剩两年，且新盘已开始 “自我收紧”——近期多个新盘取消花池、缩窄南向阳台进深，图纸反复修改拖慢开发进度，黄杉木店项目规划停滞、通州运河项目样板间 “难产”，都是管控升级的直接体现。

3. 土地源头杜绝 “高拓展隐患”

　　《意见》特别强调，新建项目需在土地供应阶段就“合理确定建筑密度、高度与容积率的匹配度”，避免开发商拿地后靠“钻漏洞”做高拓展。此前海淀树村 35-1 地块因容积率计算偏差（扣除防护林、街坊路后实际容积率达 1.955，远超公示的 1.6），导致开发商不得不通过“下沉首层、借阁楼高度”才能做产品的窘境，未来将从土地规划源头规避。

　　全国调控同步：高拓展产品，已成“稀缺品”

　　不止北京，深圳质疑“第四代住宅”的“伪空间”，广州全链条查“偷面积”，全国都在对“高拓展”踩刹车。这意味着，以后想在顺义买“小面积享大空间”的房子，机会要变少了，而顺义主城临河板块的星悦时光，却以“100%-108% 空间拓展率”的实楼呈现，成为政策收紧下的“空间藏品”，凭借精研空间的“超级产品力”，实现“首置即改善”的居住升级。与其等待政策收紧后“追悔莫及”，不如现在走进星悦时光的实楼样板间，亲手丈量“77㎡享 97㎡”“87㎡像 110㎡”的空间魔法。

　　建面约 77㎡→近 97㎡三居：小面积里的“三代宜居”

　　谁能想到，建面仅 77㎡的户型，能做出近 97㎡的阔绰感？

77㎡实楼样板间实景图

　　77㎡变近 97㎡三居，三代住顺义也不挤：双飘窗全延展、U 型厨房扩容、270° 观景阳台，4 米宽客厅三面采光，主卧带独立收纳，次卧能当老人房或儿童房。设备平台融家政功能，飘窗和室内无缝接，完全符合现行标准，却比同面积房子 “大一圈”，顺义首置家庭买它，直接一步到位。

77㎡户型示意图

　　建面约 87㎡→近 110㎡通透感：年轻家庭的“品质提前享”

87㎡实楼样板间实景图

　　87㎡享近 110㎡，空间尺度让人颠覆想象：约 10 米三面宽引光，客餐厅洄游动线，闺蜜聚会、先生宴客、孩子玩玩具都不挤。全屋智慧系统、独立家政间、明卫设计，这些 “高端盘配置”，在顺义买 87㎡就能拥有，不用妥协。

87㎡户型示意图

　　顺义人买它，还能蹭上“双重红利”

　　星悦时光的优势，不止“空间魔法”，还踩中了顺义人的“刚需点”：

　　1. 顺义限购 + 公积金新政，买房门槛降了

　　8 月 9 日起，北京五环外（咱顺义全域都在范围内）限购松绑：京籍买星悦时光，不限套数；非京籍缴 2 年社保就能买。公积金也给力，二套贷款额度飙到 100 万，缴 1 年就能贷 15 万，顺义人买它，压力小多了。

　　2. 顺义主城配套，全往这儿靠

　　交通快了：R4 快线临河站（离项目不足2 公里）已经动工，设计时速 120 公里，以后从顺义坐 R4，能换乘 3 号线、12 号线，到工体、三里屯、中关村也就一会儿工夫，通勤超方便。

效果图

　　生活舒服了：项目打造了九重归家礼序，从60 米宽超具仪式感的“星瀚·门第”到全地下星芒灯指引的“星享·泊位”，每一步都是星级加冕。

实景图

　　约2000㎡庭院会所里，营造“九悦”功能空间，VR 高尔夫、健身房、瑜伽室、书吧、烘焙区、花艺区、茶咖区、画廊、儿童主题乐园都有，平时在顺义遛娃、社交、放松，不用跑远。

实景图

　　社区还规划了约35000㎡“双环十八园”景观园林，双中央景观会客厅、双主题环形漫步道、双主题全龄儿童乐园、星空营地、萌宠乐园等，住这儿就像天天在公园里。

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　　产业托底：顺义临河板块是自贸区、临空经济示范区核心，宝马、奔驰、理想汽车等 4 万多家高精尖企业在这儿，百万精英往顺义聚，以后房子的价值也稳。

效果图

　　顺义街坊注意：实楼样板已开放，先看先得！

　　现在全国都在控“高拓展”，顺义能有星悦时光这样“100%-108% 拓展率产品 + 全实景会所样板间 + 35000㎡高品质园林 + 双国企交付保障 + 近轨交区域规划利好”的项目，真不多了。新政后星悦时光卖得特别火：两天到访 230 多组，劲销 18 套，还蝉联了 8 月双周顺义套数销冠，都是顺义街坊用脚投票的结果。

实景图

　　当《住宅项目规范》的强制要求遇上北京《意见》的落地，当全国都在严控“高拓展”，星悦时光 100%-108% 空间拓展率的实楼产品，已成为北京楼市的“稀缺藏品”想在顺义买“划算又舒服” 的房子，别等窗口期过了再后悔 —— 星悦时光的实境会所、实楼样板已经全城公映，咱顺义人直接去现场看，亲手量量“77㎡享 97㎡” 的空间，感受下在顺义主城的好生活！