2025年的北京楼市，一场静默的风暴正在酝酿。8 月 13 日，北京规自委下发《关于落实住房城乡建设部〈住宅项目规范〉加强与我市现行住宅项目规划管理衔接的有关意见》（下称《意见》），这份仅 531 字的文件，背后锚定的是住建部 2025 年 5 月 1 日起强制实施的《住宅项目规范》（GB55038—2025）—— 一场针对“高得房率”“偷面积”的调控收紧，已正式落地。

　　政策收紧信号明确：高拓展空间，正在进入“倒计时”

　　此次《意见》与《住宅项目规范》的衔接，从根源上堵住了“以空间赠送博市场”的路径，核心管控要点直指购房者最关心的“空间拓展”：

1. 建筑限高“封死”竖向偷面积

此前北京平原多点地区（顺义、大兴等）允许“建筑控高局部上浮一档”，比如 45 米限高可上浮至 60 米，部分项目通过拉高层高变相“赠送空间”。但《意见》明确：建筑高度 45 米（含）以内的居住用地，因层高提高至 3 米（《规范》强制要求）导致超基准高度 1 米以内才合规 —— 意味着靠“拔高”偷面积的操作，已成历史。像通州朝棠揽阅、中铁建花语璟云这类曾实现限高上浮的项目，未来难再复制。

2. 两年窗口期划定“最后机会”

《意见》给出清晰时间线：2025 年 5 月 1 日前拿地的项目，需在 2027 年 5 月 1 日前取得建设工程规划许可证，否则须按新版《规范》重新设计；2025 年 5 月 1 日后拿地的项目，直接按新规执行。这意味着，当前市场上仍能实现高空间拓展的项目，窗口期仅剩两年，且新盘已开始 “自我收紧”——近期多个新盘取消花池、缩窄南向阳台进深，图纸反复修改拖慢开发进度，黄杉木店项目规划停滞、通州运河项目样板间 “难产”，都是管控升级的直接体现。

3. 土地源头杜绝 “高拓展隐患”

《意见》特别强调，新建项目需在土地供应阶段就“合理确定建筑密度、高度与容积率的匹配度”，避免开发商拿地后靠“钻漏洞”做高拓展。此前海淀树村 35-1 地块因容积率计算偏差（扣除防护林、街坊路后实际容积率达 1.955，远超公示的 1.6），导致开发商不得不通过“下沉首层、借阁楼高度”才能做产品的窘境，未来将从土地规划源头规避。

　　全国调控同步：高拓展产品，已成“稀缺品”

　　北京的政策收紧并非个例，全国楼市已形成“严控高得房率”的共识：

• 深圳率先质疑“第四代住宅”：直指“大阳台、大飘窗 = 高得房率”不等于居住品质，撕开了“为赠而赠”的伪需求；
• 广州直接出台新规，对“偷面积”行为展开严格审查，从户型设计到交付标准全链条管控。

　　当全国市场都在为“高拓展”踩刹车，北京顺义主城临河板块的星悦时光，却以 “100%-108% 空间拓展率”的实楼呈现，成为政策收紧下的“逆市样本，凭借精研空间的“超级产品力”，实现“首置即改善”的居住升级。

　　108% 空间拓展率实鉴：星悦时光的“空间魔法”，为何难再复制？

　　走进星悦时光的实楼样板间，“拓展率”不是冰冷的数字，而是可触摸的生活尺度 —— 这也是双国企（北京城建地产 + 南山地产）开发背景下，对“好房子”本质的坚守：

　　建面约 77㎡→近 97㎡三居：小面积里的 “三代宜居”

　　谁能想到，建面仅 77㎡的户型，能做出近 97㎡的阔绰感？

实景图

　　星悦时光通过双飘窗全延展、U 型厨房扩容、270° 观景阳台优化，让空间利用率拉满：4 米宽客厅搭配三面采光，阳光从早到晚铺满房间；主卧套房带独立收纳，灵动次卧可做老人房或儿童房，即便三代同堂也不拥挤。这种“小面积做大空间”的设计，靠的是对每一寸空间的精打细算 —— 比如设备平台融入家政功能，飘窗与室内空间无缝衔接，完全符合现行规划标准，却实现了远超同面积段的居住体验。

户型示意图

　　建面约 87㎡→近 110㎡通透感：年轻家庭的 “品质提前享”

　　建面 87㎡的户型，让人颠覆想象：约 10 米三面宽引光入室，客餐厅形成洄游动线，走进去竟有 110㎡大平层的通透感。

实景图

　　周末时，闺蜜的烘焙聚会可在开放式厨房展开，先生的社交晚宴能在宽厅容纳 8 人，孩子的玩具区可灵活划分在客厅一角 —— 空间打破了功能桎梏，却没有一丝拥挤。更难得的是，全屋智慧系统、独立家政间、明卫设计这些 “高端改善盘配置”，在这里成了标配，让年轻家庭不用为“品质”妥协面积。

户型示意图

　　新政 + 稀缺：星悦时光的 “双重红利”，正在兑现

　　除了产品力的稀缺，星悦时光还踩中了北京楼市的“政策红利”：8 月 9 日起，五环外限购全面松绑（京籍取消套数限制，非京籍 2 年社保即可购房），公积金新政同步落地（二套贷款额度飙升至100 万，1 年缴存 = 15 万贷额）。

　　政策红利下，星悦时光的热销已成必然：新政发布两日内到访超 230 组，劲销 18 套，单周成交突破 30 套，蝉联 8 月双周顺义套数销冠 —— 这不仅是市场对 “高拓展产品” 的认可，更是对“实景兑现”的信赖。

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　　更何况，星悦时光的价值不止于户型：约 60 米“星瀚・门第”开始的九重归家礼序、2000㎡“九悦私享”庭院会所、规划35000㎡景观园林打造“双环十八园”格局、坐享临河国际住区，周边待建 R4 快线临河站…… 从社区品质到交通配套，每一处都在为 “好生活” 加分。

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　　九序归家 迭代社区品质的实景礼序

　　步入星悦时光，未来生活以具象形态扑面而来。约60米“星瀚·门第”以恢弘尺度展示归家的尊崇感，“星眸·玉陛”玉石造景，彰显着府门的东方气韵，穿过光影交错的“星钻·穹影”落客区，约6.65米挑高的“星河·大堂”以流动的光线重塑空间美学。

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　　沿百米“星曜·洄廊”漫步，小憩于东方意境的“星晖·四合”中，耳畔是约10米高“星涧·飞瀑”的磅礴交响，眼前是“星熠·澜庭”的满满诗意，全地下“星享·泊位”，搭配头顶的星芒灯，诠释了车库的奢享质感。

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　　约2000㎡庭院会所打造“九悦私享场景”，带给业主生活全维度的满足感。从运动的角度，这里有VR高尔夫“星奢·挥杆”，无论什么天气，都能体验果岭挥杆的乐趣；专业级“星逸·悦己”健身房，配备丰富的健身器材；“星氧·瑜伽”满足做瑜伽、舒展身心的需求。

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　　从休闲的角度，可以在“星艺·画廊”中感受艺术的熏陶；在“星晤·书吧”静静品读一本好书；到飘散咖啡香的“星雅·茶咖”安享休闲的午后。

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　　从社交的角度，在“星暇·花坊”通过花艺结识更多志同道合的朋友；与闺蜜相约“星肴·烘焙”，亲手制作可口的甜品；“星梦·童趣”也能满足儿童的社交体验，在玩乐中，结识更多小伙伴。

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　　星悦时光实境会所，将自然、艺术与全龄生活精妙融合，呈现立体社交场域，已成为区域品质新标杆。

　　产业擎动 轨交加速下的主城价值

　　项目热销的深层逻辑，根植于顺义临河板块的强势崛起。作为中国（北京）自由贸易试验区顺义组团、北京创新产业集群示范区（顺义）、首都机场临空经济示范区的核心规划区域，目前已聚集宝马、奔驰、理想汽车等超4万家高精尖企业，形成百万精英人才磁力场。

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　　区域交通动脉亦迎来飞跃。轨道交通R4快线关键标段已由中铁系单位中标，施工全面启动。R4一期北段设站5座，设计时速120公里，未来可在管庄路西口站换乘3号线、12号线，在3号航站楼衔接机场线。星悦时光距R4临河站约2公里，高效串联工体、三里屯、中关村等五大商圈，让全城资源触手可及。

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　　政策窗口期内，抢占“空间藏品”正当时

　　当《住宅项目规范》的强制要求遇上北京《意见》的落地，当全国都在严控“高拓展”，星悦时光 100%-108% 空间拓展率的实楼产品，已成为北京楼市的“稀缺藏品”。

　　两年窗口期转瞬即逝，与其等待政策收紧后“追悔莫及”，不如现在走进星悦时光的实楼样板间，亲手丈量“77㎡享 97㎡”“87㎡像 110㎡”的空间魔法 —— 毕竟，在政策重塑市场的当下，能同时拥有“高拓展、实景现、双国企、近轨交”的项目，真的不多了。

　　【星悦时光实境会所 & 实楼样板已全城公映，诚邀品鉴】